Ciudad de México, México.– La creencia de que una persona puede convertirse en propietaria de una vivienda tras haberla rentado por más de diez años es una confusión frecuente entre los inquilinos en el país. El Código Civil Federal distingue con claridad entre el uso temporal de un inmueble mediante contrato de arrendamiento y la posesión que da lugar a la prescripción positiva, figura legal que permite adquirir una propiedad por el paso del tiempo bajo ciertas condiciones.
De acuerdo con el artículo 2397 del Código Civil Federal, el arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte concede a otra el uso o goce temporal de un bien a cambio de un precio determinado, lo que significa que el arrendatario obtiene únicamente un derecho de uso, no de propiedad. Además, el artículo 2398 establece que los contratos de arrendamiento de viviendas no deben exceder de diez años, norma que únicamente regula la duración del acuerdo y no implica transmisión de dominio.
El límite de diez años ha sido interpretado erróneamente como una vía para adquirir la propiedad del inmueble, aunque en realidad solo determina la vigencia máxima del contrato. Al concluir ese periodo, el acuerdo puede renovarse o extinguirse según lo decidan las partes, sin que ello altere la naturaleza jurídica del arrendamiento. Los contratos, recibos de pago y demás documentos relacionados con la renta sirven, además, como prueba de que el inquilino reconoce la propiedad ajena.
Por otro lado, la prescripción positiva —prevista en los artículos 1151 a 1157 del mismo Código— regula la adquisición de bienes por el transcurso del tiempo. El artículo 1151 señala que la posesión debe ejercerse en concepto de propietario, de manera pacífica, continua y pública. Si alguno de estos elementos falta, no puede configurarse la prescripción adquisitiva. Según el artículo 1152, los inmuebles pueden prescribirse en cinco años si la posesión es de buena fe, y en diez cuando se posea sin ella, siempre que se cumpla con los demás requisitos.
Sin embargo, la prescripción no opera de manera automática. El artículo 1156 indica que quien considere haber adquirido un bien por prescripción debe promover un juicio, y el 1157 dispone que la sentencia que la declare debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos legales.
El arrendamiento, por su parte, no genera derecho a prescripción, ya que la posesión del inquilino es derivada, no originaria. El artículo 790 distingue entre ambos tipos de posesión, y el 1153 precisa que quien posee en virtud de un título que reconoce dominio ajeno —como un contrato de renta— no puede prescribir.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha confirmado este criterio en diversas resoluciones, al sostener que la posesión derivada de un arrendamiento no cumple con el requisito de ejercerse en concepto de propietario. Los jueces deben analizar siempre el origen de la posesión, y cuando esta deriva de un contrato de renta, se considera únicamente un uso temporal del inmueble.
En conclusión, rentar una vivienda durante un largo periodo no otorga derechos de propiedad. Mientras exista un contrato de arrendamiento, la relación se mantiene en el marco del uso temporal regulado por la ley. La prescripción positiva aplica solo cuando la posesión se ejerce como dueño y se cumplen los plazos, condiciones y formalidades establecidas, incluida la resolución judicial correspondiente.
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Djs
